Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khi thẩm định giá

Giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào vị trí hay giá giao dịch trên thị trường. Tình trạng pháp lý, quy hoạch, mục đích sử dụng đất, khả năng khai thác, đặc điểm tài sản và điều kiện thị trường đều có thể tác động đến giá trị của một bất động sản.

Trong thực tế, hai bất động sản có thể có diện tích tương đương, nằm trong cùng một khu vực nhưng giá trị hoàn toàn khác nhau. Sự khác biệt có thể xuất phát từ tình trạng pháp lý, vị trí, quy hoạch, khả năng sử dụng hoặc khả năng tạo thu nhập của từng tài sản.

Vì vậy, thẩm định giá bất động sản là quá trình cần xem xét tổng thể nhiều yếu tố, trên cơ sở thông tin phù hợp với tài sản, mục đích và thời điểm thẩm định giá.

Theo hệ thống pháp luật hiện hành, hoạt động thẩm định giá được điều chỉnh bởi Luật Giá 2023 và các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Trong đó, Bộ Tài chính đã ban hành riêng Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản tại Thông tư 42/2024/TT-BTC.

1. Tình trạng pháp lý của bất động sản

Pháp lý là một trong những yếu tố cần được xem xét đầu tiên khi đánh giá giá trị bất động sản.

Một bất động sản có vị trí tốt, diện tích lớn hoặc tiềm năng phát triển cao nhưng nếu quyền sử dụng, quyền sở hữu hoặc các điều kiện pháp lý liên quan chưa rõ ràng thì khả năng khai thác và giá trị của tài sản có thể bị ảnh hưởng.

Khi xem xét pháp lý, cần quan tâm đến những nội dung như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Chủ thể có quyền đối với tài sản;
• Diện tích và hiện trạng tài sản;
• Thời hạn sử dụng đất;
• Mục đích sử dụng đất;
• Các quyền và hạn chế liên quan đến tài sản;
• Tình trạng tranh chấp, kê biên hoặc các vấn đề pháp lý khác nếu có;
• Hồ sơ pháp lý của công trình xây dựng trên đất.

Thông tin pháp lý cần được kiểm tra, đối chiếu với hồ sơ và hiện trạng thực tế của tài sản.

Pháp lý không chỉ là một phần của hồ sơ thẩm định mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng sử dụng và khai thác bất động sản.

2. Vị trí của bất động sản

Sau khi xem xét các yếu tố pháp lý, vị trí là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.

Vị trí không đơn thuần là địa chỉ của tài sản mà còn bao gồm khả năng tiếp cận, mức độ kết nối giao thông và mối liên hệ của bất động sản với khu vực xung quanh.

Một số yếu tố thường được xem xét gồm:

• Vị trí cụ thể của bất động sản;
• Khả năng tiếp cận và kết nối giao thông;
• Chiều rộng và điều kiện đường tiếp giáp;
• Mặt tiền và khả năng nhận diện;
• Khoảng cách đến trung tâm;
• Khoảng cách đến các khu dân cư, khu thương mại và dịch vụ;
• Mức độ thuận tiện trong việc sử dụng và khai thác.

Ví dụ, hai thửa đất có cùng diện tích nhưng một thửa nằm trên tuyến đường có khả năng kinh doanh tốt, trong khi thửa còn lại nằm trong khu vực khó tiếp cận, thì khả năng hình thành giá trị của hai tài sản có thể rất khác nhau.

3. Quy hoạch

Quy hoạch là yếu tố quan trọng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiện trạng và tiềm năng của bất động sản.

Một bất động sản có thể đang được sử dụng theo một mục đích nhất định nhưng khả năng sử dụng trong tương lai có thể chịu ảnh hưởng bởi quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Khi xem xét quy hoạch, cần quan tâm đến các thông tin phù hợp với tài sản như:

• Quy hoạch sử dụng đất;
• Quy hoạch xây dựng;
• Quy hoạch giao thông;
• Các dự án hạ tầng liên quan;
• Khả năng thay đổi về không gian và chức năng sử dụng khu vực;
• Những hạn chế có thể ảnh hưởng đến việc xây dựng hoặc khai thác.

Do đó, không nên đánh giá giá trị bất động sản chỉ dựa trên hiện trạng sử dụng mà bỏ qua thông tin quy hoạch có liên quan.

Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn hiện hành là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng cần được xem xét khi phân tích các vấn đề liên quan đến đất đai.

4. Mục đích sử dụng đất

Mục đích sử dụng đất có mối quan hệ chặt chẽ với quy hoạch, quyền sử dụng và khả năng khai thác tài sản.

Không phải mọi bất động sản đều có thể được sử dụng cho cùng một mục đích. Khả năng sử dụng phải được xem xét trên cơ sở pháp lý, quy hoạch và đặc điểm thực tế của tài sản.

Khi phân tích yếu tố này, có thể xem xét:

• Mục đích sử dụng đất theo hồ sơ pháp lý;
• Thời hạn sử dụng;
• Khả năng sử dụng theo quy hoạch;
• Khả năng xây dựng hoặc phát triển công trình;
• Sự phù hợp giữa mục đích sử dụng và nhu cầu thị trường;
• Những hạn chế có thể ảnh hưởng đến việc khai thác.

Việc xác định đúng mục đích sử dụng có ý nghĩa quan trọng bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến công năng, khả năng khai thác và hiệu quả sử dụng bất động sản.

5. Khả năng khai thác và tạo thu nhập

Một bất động sản có giá trị không chỉ bởi bản thân tài sản mà còn bởi khả năng sử dụng và tạo ra lợi ích kinh tế trong thực tế.

Đối với từng loại bất động sản, khả năng khai thác có thể rất khác nhau.

Chẳng hạn:

• Nhà ở có thể được sử dụng để ở hoặc cho thuê;
• Mặt bằng thương mại có thể được khai thác kinh doanh;
• Tòa nhà văn phòng có thể tạo doanh thu từ hoạt động cho thuê;
• Khách sạn có thể tạo thu nhập từ hoạt động kinh doanh lưu trú;
• Đất có vị trí và điều kiện phù hợp có thể có tiềm năng phát triển theo mục đích sử dụng hợp pháp.

Khi đánh giá khả năng tạo thu nhập, có thể xem xét doanh thu, chi phí, tỷ lệ khai thác, khả năng cho thuê, điều kiện thị trường và triển vọng sử dụng tài sản.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thu nhập và phân tích thông tin tài sản cũng được Bộ Tài chính ban hành tại Thông tư 31/2024/TT-BTC.

Tuy nhiên, khả năng tạo thu nhập chỉ là một trong các yếu tố cần xem xét, và việc áp dụng cách tiếp cận hay phương pháp thẩm định giá cụ thể phải phù hợp với đặc điểm tài sản và mục đích thẩm định.

6. Đặc điểm và quy mô của tài sản

Bên cạnh vị trí và pháp lý, đặc điểm vật chất của bất động sản cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị.

Đối với đất, có thể xem xét:

• Diện tích;
• Kích thước;
• Hình dạng;
• Chiều rộng mặt tiền;
• Chiều sâu;
• Địa hình;
• Khả năng tiếp cận;
• Hiện trạng sử dụng.

Đối với công trình xây dựng, cần xem xét thêm:

• Diện tích xây dựng;
• Diện tích sử dụng;
• Số tầng;
• Công năng;
• Chất lượng công trình;
• Tuổi đời;
• Tình trạng thực tế;
• Các hạng mục và tài sản gắn liền với công trình.

Những khác biệt tưởng như nhỏ giữa các tài sản có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể về khả năng sử dụng và giá trị.

7. Hạ tầng và tiện ích xung quanh

Sự phát triển của hạ tầng và hệ thống tiện ích có thể tác động đến khả năng tiếp cận, mức độ thuận tiện và sức hấp dẫn của bất động sản.

Các yếu tố thường được xem xét gồm:

• Hệ thống đường giao thông;
• Điện, nước và viễn thông;
• Trường học;
• Bệnh viện;
• Trung tâm thương mại;
• Chợ;
• Công viên;
• Khu vui chơi;
• Khu dân cư;
• Các trung tâm dịch vụ và tiện ích khác.

Đặc biệt, những thay đổi lớn về hạ tầng giao thông hoặc sự hình thành các khu đô thị, trung tâm thương mại, khu công nghiệp và công trình công cộng có thể làm thay đổi điều kiện khai thác và mức độ hấp dẫn của bất động sản theo thời gian.

8. Cung – cầu và điều kiện thị trường

Bất động sản luôn chịu tác động của quan hệ cung – cầu và điều kiện thị trường tại từng thời điểm.

Một khu vực có nhu cầu cao nhưng nguồn cung hạn chế có thể hình thành mặt bằng giá khác với khu vực có nguồn cung lớn và thanh khoản thấp.

Khi phân tích thị trường, có thể xem xét:

• Mức độ cung – cầu;
• Số lượng giao dịch;
• Khả năng thanh khoản;
• Mặt bằng giá;
• Xu hướng biến động giá;
• Đặc điểm từng phân khúc;
• Khả năng hấp thụ của thị trường;
• Các yếu tố kinh tế có liên quan.

Điều quan trọng là phải phân biệt giữa giá chào bán và thông tin giao dịch có thể sử dụng để phân tích. Không phải mọi mức giá được công bố trên thị trường đều phản ánh đầy đủ giá trị của một giao dịch thực tế.

Các chuẩn mực hiện hành của Bộ Tài chính quy định các cách tiếp cận thẩm định giá, trong đó có cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập.

9. Thông tin về các tài sản so sánh

Trong nhiều trường hợp, thông tin về các bất động sản tương đồng là cơ sở quan trọng để phân tích giá trị.

Tuy nhiên, “tương đồng” không có nghĩa là hoàn toàn giống nhau.

Khi lựa chọn tài sản so sánh, cần xem xét những yếu tố như:

• Vị trí;
• Diện tích;
• Mục đích sử dụng;
• Đặc điểm pháp lý;
• Điều kiện giao dịch;
• Thời điểm giao dịch;
• Khả năng khai thác;
• Đặc điểm xây dựng;
• Hạ tầng và môi trường xung quanh.

Sau đó, các khác biệt giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh cần được phân tích, xem xét và điều chỉnh phù hợp.

Chính vì vậy, chất lượng của thông tin đầu vào và khả năng phân tích thông tin có ý nghĩa rất lớn đối với kết quả thẩm định giá.

10. Thời điểm thẩm định giá và tổng hợp các yếu tố

Giá trị bất động sản không phải là một con số cố định trong mọi thời điểm.

Thị trường có thể thay đổi, quy hoạch có thể thay đổi, hạ tầng có thể phát triển và điều kiện khai thác tài sản cũng có thể thay đổi.

Do đó, thời điểm thẩm định giá cần được xác định rõ và các thông tin sử dụng trong quá trình phân tích cần phù hợp với thời điểm đó.

Sau khi xem xét toàn bộ các yếu tố, thẩm định viên cần tổng hợp và đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đối với tài sản cụ thể.

Có thể khái quát quá trình phân tích theo chuỗi:

Pháp lý → Vị trí → Quy hoạch → Mục đích sử dụng đất → Khả năng khai thác và tạo thu nhập → Đặc điểm tài sản → Hạ tầng → Thị trường → Tài sản so sánh → Thời điểm thẩm định giá.

Đây không phải là một công thức máy móc áp dụng giống nhau cho mọi tài sản. Tùy thuộc vào loại tài sản, mục đích thẩm định và cơ sở giá trị, các yếu tố có thể được phân tích với mức độ khác nhau.

Một trong những sai lầm thường gặp là chỉ dựa vào giá đất của một bất động sản lân cận hoặc giá đang được chào bán trên thị trường để suy ra giá trị của tài sản cần thẩm định.

Trên thực tế, giá trị bất động sản là kết quả của sự tương tác giữa nhiều yếu tố.

Một bất động sản có thể có vị trí tốt nhưng pháp lý hạn chế. Một tài sản có diện tích lớn nhưng hình dạng không thuận lợi. Một khu đất có tiềm năng cao nhưng khả năng khai thác bị giới hạn bởi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng.

Vì vậy, việc đánh giá cần được thực hiện tổng thể, có căn cứ và phù hợp với đặc điểm của từng tài sản.

Giá trị bất động sản được hình thành từ nhiều yếu tố và không thể đánh giá chính xác chỉ bằng một thông tin đơn lẻ.

Từ tình trạng pháp lý, vị trí, quy hoạch, mục đích sử dụng đất, khả năng khai thác và tạo thu nhập cho đến đặc điểm tài sản, hạ tầng, cung – cầu, thông tin tài sản so sánh và thời điểm thẩm định giá, mỗi yếu tố đều có thể đóng vai trò nhất định trong quá trình xác định giá trị.

Đối với chủ sở hữu, doanh nghiệp và nhà đầu tư, việc hiểu rõ những yếu tố này giúp có cách nhìn đầy đủ hơn về giá trị bất động sản và hỗ trợ quá trình đưa ra quyết định.

Đối với hoạt động thẩm định giá, điều quan trọng không chỉ là tìm kiếm một mức giá, mà là thu thập thông tin phù hợp, phân tích có cơ sở và đưa ra kết quả phù hợp với đặc điểm tài sản, mục đích và thời điểm thẩm định giá.

Liên Việt Value – Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Liên Việt hướng tới việc cung cấp các dịch vụ thẩm định giá với phương pháp chuyên nghiệp, độc lập và khách quan, góp phần cung cấp cơ sở thông tin phục vụ các quyết định về tài sản và đầu tư.

Giá trị tạo nên thương hiệu.